Como são renovados os edifícios
- Um resumo curto e abrangente
Como decorre a renovação?
Resumo das principais fases e etapas do processo de renovação, desde a ideia de renovação até um edifício energeticamente eficiente.
- Primeira Fase
Obtenção de informações, avaliação e tomada de decisão sobre a renovação de um edifício
Etapa 1.1.
Obtenção e avaliação de informações
Para avaliar as possibilidades de renovação de um edifício de apartamentos, é necessário reunir várias informações:
- Mapas termográficos – a sua criação pode ser fornecida gratuitamente durante o período do projeto, se localizado na área de intervenção do REVERTER.
- Consultadoria – os residentes do edifício podem obter informações gratuitas e aconselhamento sobre assuntos do seu interesse relacionados com a renovação.
- Custos preliminares da renovação – é possível determiná-los com base em dados históricos sobre a renovação de edifícios semelhantes. No entanto, deve ter-se em conta que os custos de renovação de cada edifício podem diferir significativamente, tendo em conta o período de tempo em que é renovado, o estado técnico atual do edifício, a sua área, etc.
- Opções de financiamento da renovação – pesquise cuidadosamente e compreenda todas as opções de financiamento desde subsídios, incentivos fiscais, empréstimos disponíveis e as respetivas condições.
Etapa 1.2.
Decisão dos moradores do edifício a favor da renovação do edifício
Para decidir a favor da renovação de um edifício de apartamentos, é necessário um voto positivo de 50% + 1 voto dos moradores do edifício.
O presidente da assembleia pode organizar a votação de diferentes formas – uma assembleia geral dos moradores do edifício ou reunião do condomínio, e/ou questionários oficiais. Neste processo, é essencial garantir que a votação seja aberta, transparente e que todos os proprietários do edifício ou fração tenham recebido informações completas antes da votação. Após a votação, o administrador do edifício ou a pessoa responsável recolhe informações sobre a votação e elabora um relatório ou atas da reunião onde ficam registadas as decisões.
Etapa 1.3.
Criação/Eleição do Condomínio
Se ainda não tiver sido criada a organização do edifício, constituída pelo administrador e pela assembleia de condóminos, esta deve ser criada. Em seguida, com base na decisão dos representantes dos apartamentos, a assembleia ou órgão colegial, relativamente à renovação do edifício, o condomínio deve ser autorizado a organizar todas as questões relacionadas com a melhoria da eficiência energética do edifício.
O condomínio tem o direito de contratar um gestor de projeto competente para realizar todos os trabalhos relacionados com a renovação do edifício.
- Segunda Fase
Preparação da documentação
Etapa 2.1.
Obtenção de um certificado energético
O certificado energético é um “roteiro” que disponibiliza ao consumidor informação sobre o desempenho energético dos edifícios, que inclui a redução de custos com a utilização de energia, a melhoria do conforto térmico e o acesso a financiamento e benefícios fiscais. Pode dar indicação de quais as obras que devem ser efetuadas e em que ordem para obter o máximo de poupança de energia. Por exemplo, mudar as janelas, aplicar isolamento nas paredes e ou telhados (lã de rocha, reboco), etc.
- A auditoria energética do edifício é efetuada por um auditor energético profissional, certificado para o efeito.
- Pode obter informação sobre o processo de certificação energética consulte: aqui
Etapa 2.2.
Parecer técnico
A vistoria técnica pode ser efetuada por um profissional devidamente certificado. Durante este processo, todas as partes do edifício são examinadas para determinar o seu grau de deterioração e segurança. O engenheiro civil avalia o estado técnico do edifício de acordo com a regulamentação em vigor, estabelece um plano operacional e a ordem em que as obras devem ser efetuadas. Esta vistoria deve ser efetuada para cada edifício pelo menos uma vez de 8 em 8 anos.
- O documento final que descreve o estado técnico do edifício é o parecer da vistoria técnica.
Etapa 2.3.
Documentação para a operação de reabilitação
Nesta fase, é necessária uma descrição individual do plano de renovação do edifício com uma lista específica de trabalhos a realizar, com base no parecer da vistoria técnica e no certificado energético. Aqui se incluem estudos, planos, projetos, atividades preparatórias e assessorias diretamente ligados à operação, incluindo a elaboração de estudos de viabilidade financeira, se necessário, informação necessária para fazer o pedido | parecer de enquadramento à CM COIMBRA .
- Terceira Fase
Financiamento e renovação de edifícios
Etapa 3.1.
Financiamento do projeto de renovação
Obtido o parecer, é possível avançar com o projeto de renovação, mas primeiro é necessário acautelar as fontes de financiamento, próprias e/ou pedido de financiamento auxiliar (fundos, subsídios, etc).
Para obter financiamento, é necessário apresentar todos os documentos solicitados pelo financiador e/ou credor. De salientar que o pedido de financiamento tem de ser realizado antes de iniciar os trabalhos.
Etapa 3.2.
Seleção do construtor
De acordo com os requisitos desenvolvidos para a renovação do edifício, é possível selecionar empresas de construção. As empresas de construção elaboram a sua proposta para a renovação do edifício, juntamente com uma descrição pormenorizada da quantidade de trabalho a realizar, dos materiais a utilizar, dos prazos, custos, etc, de modo a poder escolher a que apresenta condições mais vantajosas para o projeto.
Etapa 3.3.
Renovação do edifício de apartamentos
Durante a renovação do edifício, os seus habitantes podem continuar o seu ritmo de vida habitual. A renovação do edifício é efetuada de acordo com o caderno de encargo, que contém informações sobre os trabalhos a realizar, os materiais utilizados, bem como a calendarização dos trabalhos. O responsável pela obra e o responsável pelo acompanhamento dos trabalhos controlam e acompanham as obras de renovação para garantir a sua boa execução de acordo com o projeto de construção. Em caso de dúvida, os moradores devem contactar estes especialistas. Deverá ser eleito um representante dos moradores | proprietários, que represente os condóminos.
Etapa 3.4.
Transferência do edifício
O empreiteiro efetua a renovação do edifício de acordo com o contrato. Uma vez por mês, são feitos resumos dos trabalhos concluídos, que são registados no diário de obras. É elaborado um relatório (incluindo fotografias) sobre as fases de trabalho concluídas. Este relatório é assinado pelo diretor da obra, que é uma pessoa escolhida pelos moradores e representa os interesses dos moradores do edifício. O diretor da obra verifica se os materiais e as tecnologias acordados no contrato são utilizados e se estão em conformidade com a documentação prévia (caderno de encargos). Se forem detetadas deficiências em qualquer uma das fases de renovação, o diretor da obra informa o empreiteiro e certifica-se de que estas são eliminadas. Após a conclusão de todos os trabalhos, é assinado o ato de aceitação e entrega, que confirma que os trabalhos foram concluídos de acordo com os requisitos do contrato.
Etapa 3.5.
Pedido de Financiamento
O pedido de financiamento a uma entidade terceira deve ser realizado antes de iniciar os trabalhos.
Existem em Portugal instrumentos governamentais que apoiam a renovação energética dos edifícios. Um exemplo para submissão de candidaturas no seguinte endereço.